【專題報導】「麥」擱來啊!–麥仔園地區都市計畫的癥結

文字/李欣輿、林思伶、陳琬瑩、黃湘凌
採訪/李欣輿、林思伶、陳琬瑩
攝影/劉秉峰、傅鈺婷
資料提供/劉秉峰、新北市城鄉發展局

今年十月二十七日,新北市政府城鄉發展局召開「三峽麥仔園地區都市計畫」第一次說明會,龍埔里里民高舉「反對區段徵收」、「官商勾結」等標語,頭上繫著抗議紅布條,向前來說明的官員表明,龍埔里內99%的居民反對政府強制徵收,誓死捍衛家園!然紛爭總有緣起,跟著峽客們一同追根究柢!

不要流離!還我居住正義

龍埔里在三峽區內佔地廣闊,最初範圍涵蓋目前的北大特區、國家教育研究院、桃園農業改良場台北分場,里內三個地段,分別為劉厝埔、隆恩埔與麥仔園,大多為休耕農地。為了捷運三鶯線的建設開發及解決違規工廠問題,政府欲區段徵收捷運路線附近的土地,以及擴大徵收劉厝埔與麥仔園的農地,「這次徵收案若再通過,已經是龍埔里第四次被徵收了!」龍埔里陳志育里長激動地控訴著,前三次接連擾民後,又來一個都市計劃,居民憤怒又無奈。

峽客實地訪談里長與居民,大致整理出三點疑慮:首先,捷運用地計寬三十米,況目前的三鶯線捷運仍處於計畫階段,只是要將平面道路先行開通,實無迫切擴大徵收的必要。居民認為:「之前北大特區以臺北大學名義徵收180公頃土地,但北大佔地僅約60公頃左右,剩下三分之二因為普遍居民得到土地坪數過少而轉售給建商財團,現在過度開發造成房價高漲,空屋率也高。難道也要害麥仔園變成這樣嗎?」其次,違規工廠的問題三峽區內僅佔5-10%,其餘90-95%皆在樹林及柑園一帶,政府不先單就問題解決,卻以「優先示範地區」之由徵收土地,況且非所有工廠皆是違規,僅因地目不合無法登記而不合法。里長說「地主將閒置農地出租獲利,政府按時收稅,廠主則能以低成本租地,目前基本上是三贏的局面。」若能從變更地目下手,也許較佳。最後一點,十七年前政府徵收北大特區時,承諾兩年後完工的安置住宅,至今成為空話,說明會中安置配套也隻字未提,要居民如何再相信政府?

而對於這次徵收案本身的不滿,主要有三點:第一,以往補償費過低,政府標售價高。捷運計畫道路將強制徵收六間民宅,其中一戶於民國87年時以現金加貸款約710萬元買入,但政府現依公告現值計算補償費,主建物、土地加上作物搬遷費共僅500多萬元,顯然不合情理,然政府可標讓售土地售價卻與公告現值差異甚大(見表),這次難保無補償費糾紛。第二,換地方式不合理。只有大地主能換地,小地主僅能依法受領補償費,且土地所有權人領回土地比例依法為40%,以住宅區為例,又限制建蔽率60%,容積率210%,也就是一百坪土地僅60坪能蓋房子,樓高三樓半。此限制有損經濟利益,讓人不免懷疑這項計畫是否能達成將土地做最有效運用,發揮最大效益的目標。第三,居民反映不僅說明會通知書發送不全、會後意見調查樣本數亦有造假嫌疑。政府失信於民,無怪乎會引發居民強力抵制徵收案。

 關於麥仔園地區都市計畫與區段徵收

城發局解釋,目前流程尚在第一階段之製作申請書、尋找可行性規畫,其餘第二階段擬定實質法定計畫、都市計畫及第三階段實施區段徵收都要先經過第一階段與居民理性溝通,達成協議才可進行後續處理。也強調此都市計畫與以往臺北大學特定區不同,並不是全區性的徵收土地,圖?中所標示的「住一」並不納入區段徵收範圍,可原地保留,而「住二」區內之合法住宅可在不妨礙都市計畫的前提下,按原位置申請保留分配。

屆時補償機制為發給地價補償費,且此費應按照徵收當期之市價補償期地價,若不領取補償費,則可領回土地,稱之「抵價地」。抵價地發還比例將比照臺北大學社區特定區案例以40%計,惟實際抵價地比例應以區段徵收主管機關新北市地政局報經核定之比例為準。而計畫的土地開發強度擬比照相鄰都市計畫規定辦理。關於補償費及抵價地的確切細節,屬第三階段地政局作業,故領回地的比率尚無設定門檻,原地坪要多少以上才可領地也還無音訊。

而說明會報告中,提及以區段徵收為行事基準的理由,根據土地徵收條例第4條第1項第1款「新設都市地區之全部或一部,實施開發建設者,得為區段徵收」、非都市土地申請新訂或擴大都市計畫作業要點第五點「開發方式採區段徵收為原則,採其他開發方式者,應敘明不採區段徵收之理由」以及行政院行政院民國79年8月10日台內字第23088號函示「凡都市計畫擴大、新訂或農業區、保護區變更為建築用地時,一律採區段徵收方式開發」。

 土地徵收背後的省思

土地徵收對於多數人而言是個十分陌生的議題,為此峽客請教了臺北大學不動產與城鄉發展學系的廖本全教授,讓大家能對區段徵收有更加完整的認識。

所謂的區段徵收是指政府將欲蓋建公共設施土地及周邊土地一併收購,至於補償部分則是採取市價補償,僅給予地主遭徵收的不動產等值的房屋、土地或是補償金,雖然在「都市計劃辦理程序」的第一階段及第二階段之中,民眾可以反應意見,但有多少能被政府聽見沒人能夠保證,一旦通過前兩階段,民眾就沒有任何決定權,只能看著土地遭到強制徵收。

廖教授認為都市計劃應在不影響人民的情況下實行,土地徵收是在迫不得情況下才採取的最後手段,除了整個程序必須符合正當性,且對於人民的補償必須合理,足夠讓其維持和先前一樣的生活水準。但如今土地徵收條例不再替人民把關政府的政策,反而成為土地徵收的鐮刀,收割被徵收者的命運。若是麥仔園都市計畫真要施行,龍埔里地區的土地必然遭到強制徵收,人民的財產權連國家都無法為其保障,所謂的居住正義、土地正義將只是口號,而麥仔園將成為不公政策下的犧牲者。

原樣或開發該用何衡量

除了反覆思考徵收土地的必要性、徵收目的是否符合比例原則以及徵收之後的安置被徵收者的配套措施,居民對於麥仔園這塊土地有著深厚的情感,不少是世世代代在此生活兩、三百年的人家,不願讓這塊富有純樸農村風貌的土地淪為高樓林立的冰冷都市用地,他們訴求政府多重視農業,不要犧牲農業以促進城市發展。

憲法第15條條文提及「人民之生存權、工作權及財產權,應予保障」,政府的設立是為了讓人民有更好的生活,雖然公共設施的確對於大多數的人民有益處,但是少數反對者的利益就應該被犧牲嗎?我國從事農業人口日漸萎縮,造成近年糧食自給率降低,潛藏糧食危機的可能,加上都市計劃施行下,越來越多農地被強迫開發,更是阻礙了農業的發展,且以農業、農人對土地的情感及糧食自給率換取都市發展是可行的嗎?

不管在經濟、情感或是人權方面,相信土地徵收有著許多可以討論的面向,也有許多可以改進的地方,一個真正成功的都市計劃,不僅要有完善的公共設施和有效率的施工,更重要的是此工程背後不要因為疏忽而傷了百姓!

【快訊】三峽麥仔園都市計畫 現住戶堅決反對

採訪/傅鈺婷、劉又瑋、劉祥裕、韓鈺瑩、魏翊庭
文字/魏翊庭
圖片/傅鈺婷

新北市政府城鄉發展局昨日(10/27)上午於龍埔里社區活動中心舉行第一次說明會,原意為向居民報告「三峽麥仔園地區都市計畫」以及了解民意,但由於現今的龍埔里是歷經三次徵收後僅存的土地,已十分無奈且不堪其擾,在龍埔里里長陳志育的帶領下,備足抗議與反對的看板、布條,提早一小時報到,希望在計畫尚未全面啟動以前立刻停止,說明會抗議聲四起,要讓城發局專員將反對聲音帶回市府檢討。

居民的反感在於歷經了農業改良場、臺北大學特定區、教育研究院後,新北市政府又以三鶯線捷運、解決麥仔園周圍多未登記工廠問題為由,四度擾民。堅決回絕都市計畫是多數居民的共識,「祖先早在兩、三百年就住這了,居住環境沒什麼不好,政府何必有這樣的計畫?」認為市府給的理由太牽強。令居民不解的是:麥仔園一帶為特定農業區,不得做其他土地開發用途,何來都市計畫?而他們擔心的是萬一執行,看看北大特區徵收的往例,安置計畫雷聲大雨點小,過了十七年仍未找到最終解,面對這樣失信於民的政府,要怎麼心安?

城發局表示,麥仔園已由特定農業區解編為一般農業區,且總共有三階段,目前仍在第一辦理階段,需進行多項評估,要民眾與政府協調好才會走下一步。與北大特區徵收土地不同在於這次是採「區段徵收」,並不會整區不分農地、住宅全數徵收,也會請估價師估價,按市價徵收,至於配地是以地主抵價領地,順序抽籤決定,非地主不得以成本價買地,居民選完後才開放購買,故價值是朝正向樂觀發展。

說明會上居民急切的眼神與眾多抗議布條傳遞著強烈的反對,不過也有擁有距離街道較遠農地的地主前來了解抗議的原因,是要保留龍埔里傳統,或是接受都市計畫讓整區變好?如何讓二十多年前訂定的區段徵收也能適用於現代?這項計畫絕非小事,如何在發展政策與意見有異的民眾間取得平衡,又不違反公平正義,於情於理皆說得過去,還需要各方一同解決與努力。